Hệ sinh thái Bất động sản

HỆ SINH THÁI BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản là lĩnh vực lớn trong nền kinh tế, nhiều người cho rằng lĩnh vực này đầy cơ hội và có thể kiếm được nhiều tiền từ những giai đoạn thị trường sốt. Tuy nhiên, không phải công ty nào hay người làm bất động sản nào cũng có thể kiếm được lợi nhuận cao từ những đợt tăng nhiệt đó. Nguyên nhân nào dẫn tới thành công của các nhà đầu tư và phát triển dự án. Đó chính là hệ sinh thái bất động sản, doanh nghiệp định vị được vị trí và có chiến lược phát triển bất động sản bền vững. Những yếu tố sau đây là hệ sinh thái bền vững của doanh nghiệp bất động sản.

1. Nguồn vốn

Hầu như các doanh nghiệp hiện nay sử dụng kênh ngân hàng là giải pháp cho việc thu xếp vốn làm dự án. Tuy nhiên, việc vay nợ nhiều sẽ ảnh hưởng nhiều tới lợi nhuận và tiềm ẩn nhiều rủi ro về tài chính khi doanh nghiệp đó gặp khó khăn trong việc bán hàng. Nhiều doanh nghiệp tái đầu tư mở rộng quá mạnh trong khi nguồn vốn hạn hẹp khiến rủi ro được đẩy lên mức rất cao. Trong kinh doanh bất động sản nhiều chủ doanh nghiệp có câu: “buôn tài không bằng dài vốn”. Cho nên để phát triển bền vững, doanh nghiệp của bạn cần da dạng nguồn vốn như: vốn tự có, phát hành cổ phiếu cho đối tác chiến lược, có lộ trình IPO nếu tới thời điểm thích hợp, phát hành trái phiếu doanh nghiệp…không nên quá phụ thuộc vào ngân hàng, bản thân nhiều ngân hàng cũng nhảy vào thị trường với hình thức đầu tư nào đó, lợi nhuận từ đầu tư bất động sản không nhỏ tuy nhiên bản thân người làm ngân hàng cũng hiểu rằng “bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro” và rồi họ lại rút khỏi ngành bất động sản. Nhiều doanh nghiệp liều tới mức sử dụng phương án vay nợ doanh nghiệp khác với lãi suất cao kết quả là mất kiểm soát dòng tiền và bay tóc.

2. Nhà phát triển dự án

Nhà phát triển dự án là bộ phận quan trọng trong hệ sinh thái bất động sản, họ là doanh nghiệp biết cách thức đầu tư, thu xếp nguồn vốn và phân phối sản phẩm. Sở thích của họ là tìm tới những chủ đầu tư có quỹ đất nhưng không phát triển được dự án. Họ có thể mua sỉ 1 phần hoặc toàn bộ dự án. Điểm mạnh của họ là vốn và kinh nghiệm nhưng điểm yếu của họ là sự nôn nóng trong việc mở rộng danh mục dự án đầu tư, ngoài ra sự mâu thuẫn trong cách thức điều hành cũng khiến cho nhiều nhà phát triển dự án tan rã hoặc tự tách ra để trở thành chủ đầu tư dự án.

3. Chủ đầu tư dự án

Các chủ đầu tư là những doanh nghiệp am tường về luật, họ hiểu quy trình xin đất và các thủ tục abcxyz trong việc biến đất trống thành dự án. Trên thị trường có khá nhiều doanh nghiệp kiểu này đặc biệt là những doanh nghiệp nhà nước, tuy nhiên xu hướng này đang có sự thay đổi khi doanh nghiệp tư nhân đã bắt đầu nhảy vào thị trường đầu tư bất động sản. Thủ tục hiện nay cũng tương đối rõ ràng nên doanh nghiệp tư nhân tự “xin chủ trương” ngày một nhiều. Nhiều chủ đầu tư hướng tới nhà phát triển dự án và ngược lại tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng thành công.

4. Nhà thầu xây dựng

Những doanh nghiệp bất động sản có nguồn gốc từ nhà thầu xây dựng không phải ít. Chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng khá lớn trong đầu tư bất động sản. Bản thân thị trường xây dựng liên quan mật thiết với thị trường bất động sản giống như ngành ngân hàng với ngành chứng khoán. Nhiều chủ đầu tư bất động sản hiện nay tự mở công ty xây dựng, tự xây dựng những dự án công ty mình phát triển để giảm chi phí, thậm chí họ còn đưa công ty xây dựng đó lên sàn để trở thành doanh nghiệp xây dựng nổi tiếng trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, yếu tố chuyên môn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản khi mở rộng kinh doanh chấp nhận thuê ngoài việc xây dựng nhằm đảm bảo tiến độ và chất lượng mặc dù biết giá sẽ cao so với việc họ tự xây dựng.

5. Nhà môi giới bất động sản

Đây là lực lượng đông đảo và tốn nhiều giấy mực của báo chí. Những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới tiếp xúc trực tiếp với khách hàng nên hiểu về thị hiếu và thị trường. Tuy nhiên điểm yếu của những doanh nghiệp này đó là dễ bị tổn thương khi thị trường có biến động. Nguyên nhân là do nguồn vốn mỏng và kỹ năng quản trị doanh nghiệp chưa tốt. Ngày trước các doanh nghiệp môi giới chưa được coi trọng nhưng thời gian trở lại đây các doanh nghiệp môi giới đang dần có tiếng nói trong trọng trong hệ sinh thái bất động sản. Họ tư vấn doanh chủ đầu tư, xây dựng hình ảnh bán hàng, truyền thông dự án và tất nhiên giúp nhiều doanh nghiệp bất động sản bán được hàng. Nhiều nhà môi giới nhảy vào thị trường đầu tư nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng thành công. Nguyên nhân chính là nguồn vốn và kinh nghiệm đầu tư. Họ bị mắc kẹt giữa câu chuyện trở thành “chủ đầu tư” hay “nhà phát triển dự án”. Hiện nay, một số chủ đầu tư có xu hướng tự bán hàng thay vì thuê ngoài việc bán hàng. Mô hình này có ưu điểm là chuẩn mực việc bán hàng và giữ tốt thương hiệu cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc này khiến việc bán hàng bị chậm hơn so với việc thuê ngoài bán hàng. Theo Kerry xu hướng chủ đầu tư tự bán hàng sẽ dần phổ biến hơn vì các chủ đầu tư tương lai sẽ không quá nôn nóng trong việc bán nhanh, bán sạch, bán hết như hiện nay vì tài chính họ vững mạnh và luật sẽ siết lại mạnh hơn việc bán nhà hình thành trong tương lai.

Trong hệ sinh thái bất động sản, mỗi chủ thể có điểm mạnh và điểm yếu, không thể một chủ thể bất động sản có thể làm tốt tất cả các công việc của các chủ thể khác, nhưng nếu người làm bất động sản không có trong mình hình ảnh của những chủ thể trên thì rất khó phát triển bền vững.

Điều này giống như chuyện bạn làm đầu tư bất động sản mà không có tài chính và vốn mà bạn lại muốn phát triển nhanh, liệu bạn có thể làm được? tất nhiên điều đó có thể làm được nếu bạn đi vay nợ và bạn gặp “may mắn” trong một số phi vụ nhờ kinh nghiệm của mình nhưng, trong tương lai có thể bạn sẽ gặp rắc rối và rủi ro lớn về tài chính.

_Kerry Le_

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *